Home Staging – Immobilien-Marketing mit Stil

Als ich meinen ersten Auftrag von KROß IMMOBILIEN erhielt, war ich beeindruckt vom Thema Home Staging. So sehr, dass ich Euch hier davon berichten möchte, denn ich finde dieses Prinzip schlichtweg großartig und frage mich, warum nicht alle Immobilien-Makler das Home-Staging-Prinzip anwenden. Solltet Ihr eine Immobilie verkaufen wollen, dann wählt in jedem Fall ein Maklerbüro wie KROß IMMOBILIEN, welches das Home Staging anbietet. Warum? – Das erfahrt Ihr in diesem Beitrag!

Home Staging – Was ist das überhaupt?

Home Staging was ist das
Home Staging – Das Marketinginstrument der Immobilienmakler

Gerne werden Home Staging und Interieur-Design verwechselt, denn viele Elemente der beiden Raumgestaltungen sind sich ähnlich. Und doch sind sie nicht das gleiche, denn Interieur-Design richtet einen Raum im Stil der Raumausstattung ein. Das Ziel ist der Verkauf der Raumausstattung oder auch der Fähigkeiten und somit Dienstleistungen eines Innenarchitekten.

Beim Home Staging hingegen soll nicht die Raumausstattung verkauft werden oder das Talent per se, sondern die Immobilie. Diese wird zwar ebenfalls ansprechend designt und gezielt eingerichtet, aber auf einer gänzlich anderen Grundlage. Der Laie stellt sich an dieser Stelle vielleicht die Frage: Was soll es dann bringen, einen Raum mit Mobiliar und gezielt eingesetzten Dekorationen zu verschönern, wenn doch das Haus oder die Wohnung verkauft werden soll und nicht das Design der Zimmer?

Warum Home Staging beim Immobilien-Verkauf hilft

Schlafzimmer: Home Staging vorher – nachher von KROß IMMOBILIEN

Studien belegen, dass lediglich 19 % aller Menschen die Fähigkeit besitzen, sich einen leeren oder auch einen überfüllt eingerichteten Raum anders vorzustellen. Beim Immobilien-Kauf und -Verkauf (schließt einander ja nicht aus) ist es aber zentral wichtig, dass sich auch die restlichen 81 % der ernsthaften, potentiellen Kauf-Interessenten selbst in den Räumen sehen können, um sich für den Kauf der Immobilie zu entschließen. Home Staging ist also eine gezielte Marketingstrategie, um es allen Interessenten zu vereinfachen, sich in Zukunft selbst in der angebotenen Immobilie wiederzufinden.

Home Staging - Der moderne Keksduft im Immobilien-Marketing
Home Staging – Die modernere Variante des Keksdufts im Immobilien-Marketing

Das Design des Home Stagings muss hierbei nicht ihren Geschmack treffen. Aber genau deswegen gibt es einige Regeln, die bei dieser Methode beachtet werden müssen. Denn die Einrichtung durchs Home Staging soll neutral angenehm sein und dennoch für Gemütlichkeit sorgen. Es ist in etwa so, wie einige Immobilien-Makler (vor allem in Amerika) im vakanten Haus Cookies backen, um den Interessenten mit frischem, herrlich duftendem Keks-Geruch das Gefühl der Heimeligkeit zu vermitteln. Home Staging geht hier noch weiter und ist natürlich aufwendiger, als ein Backblech mit Plätzchen in den Ofen zu schieben.

Was bringt Home Staging?

Home Staging vorher nachher
Schlafzimmer: Home Staging vorher – nachher von KROß IMMOBILIEN

Der Aufwand des Home Stagings lohnt sich, denn Umfragen unter Immobilien-Maklern haben eindeutig ergeben, dass das professionelle Re-Design die Immobilie nicht nur bis zu 50 % schneller verkauft, sondern auch mit einer Gewinnsteigerung bis zu 20 %.

Hierbei wirkt Home Staging nicht nur bei der Vor-Ort-Besichtigung, sondern schon im Vorfeld. Denn sobald die Immobilie ausgestattet ist, werden professionelle Photos gemacht, um sie schon auf dem Immobilien-Markt und im Immobilien-Exposé ansprechend darzustellen.

Exkurs: Virtual Home Staging

Es ist ein Unterschied, ob ein Makler Home Staging oder Virtual Home Staging (virtuelle Immobilien-Inszenierung) anbietet. Das rein virtuelle Prinzip hat keine Wirkung bei einer Besichtigung, da die Gestaltung nur für die Online-Präsentation mit einer Software angewendet wird.

Spaß-Aufgabe als Selbstversuch:

Ihr könnt es ja einmal selbst ausprobieren und Euch spaßeshalber auf Immobilien-Seiten, wie Immowelt, Immonet oder ImmobilienScout24, umschauen.

In welche Immobilien-Anzeigen klickt Ihr rein und welche findet Ihr ansprechend?

Immobilien-Anzeigen im Internet
Welche Immobilien-Anzeigen sprechen Euch wirklich an?

Jene, die nur ein Musterbild einfügen, das nicht einmal die zu verkaufende Immobilie zeigt? Oder findet Ihr Anzeigen interessant, die nur drei Bilder des Hauses, aber keine der Innenräume darstellen? Vielleicht seid Ihr Fan von Immobilien-Anzeigen, bei denen Ihr überfüllte, chaotische Räume besichtigen könnt, um zu erkennen, dass es bei Euch daheim doch etwas aufgeräumter ist.

Anekdote aus meinem Selbsttest: „Haus mit Charme“

Die Anzeigen, bei denen schon das erste Bild so schlecht ist, dass man sich fragt, wo der Charme des Hauses versteckt sein soll, sind für mich die besten. Allenfalls klickt Ihr rein, um diesen versprochenen Charme des Titels zu finden, aber nicht, weil Ihr ernsthaftes Interesse hättet, das Haus zu kaufen. Als ich auf so eine Anzeige stieß (übrigens nicht schwer zu finden) und mich selbst fragte, wo der versprochene Charme wohl sein könnte, fragte Holger zurück: „Merkst Du nicht schon jetzt die Scham, die Du empfindest, wenn Du drin wohnen würdest?“

Fazit dieser Aufgabe: Ihr werdet, da bin ich sicher, alle Immobilien-Angebote ansprechender finden, die auch ansprechend gestaltet sind. Eigentlich ganz logisch. Und zwar nicht übertrieben befremdlich in Sterilität, sondern angenehm, freundlich und harmonisch:

Home Staging vorher nachher
Wohnzimmer: Home Staging vorher nachher von KROß IMMOBILIEN
  • Viele hochaufgelöste Bilder für einen umfassenden Eindruck,
  • lichtdurchflutete Räume, die gleich Fröhlichkeit auslösen,
  • ein sauberes, angenehmes Ambiente zum Wohlfühlen
  • mit hellen Möbeln, die Euch Gemütlichkeit versprechen, und
  • ein paar hübschen Dekorationselementen (aber nicht chaotisch viele).
  • Dazu eine ordentliche Außenanlage,
  • vielleicht mit schönem, gepflegtem Garten, bei dem der
  • Rasen saftig grün darauf wartet, barfuß von Euch betreten zu werden.

Das ist Home Staging, das ist Professionalität; und in Bezug aufs Marketinginstrument gesprochen: verkaufsfördernd. Klingt jetzt nicht weit hergeholt und aus dem Ärmel geschüttelt, oder?

Welche Regeln fürs Home Staging gibt es?

Blumenvase
Blumenvase


Um genau diesen Effekt der heimeligen Wohlfühl-Atmosphäre zu erzeugen, ist ein gutes Stück Hintergrundwissen notwendig. Denn es reicht nicht, einfach ein paar ausgediente Möbel zu platzieren und eine Vase mit Plastikblumen zu dekorieren.

Es ist der richtige Gedankengang, aber Home Staging ist mehr als das. Home Staging ist ein marketingtechnisches Kunsthandwerk. Und so funktioniert’s:

Begehung der Immobilie

Immobilienbegehung
Immobilien-Begehung & To-Do-Liste erstellen

Im ersten Schritt wird die Immobilie besichtigt. Das funktioniert am besten durch einen Immobilien-Makler, der Home Staging anbietet. Er ist neutral und nicht, wie die Eigentümer, emotional mit der Immobilie verbunden. Er kann genau sehen, was auch potentielle Käufer bemängeln würden, um den Preis der Immobilie zu drücken. Das soll natürlich verhindert werden. Also wird eine To-Do-Liste angefertigt und besprochen, welche Details davon umgesetzt werden.

Reparaturen & Ausbesserungen

Es ist lohnenswert, kleine Reparaturen vorzunehmen oder Blessuren in der Immobilie oder am Haus auszubessern. Home Staging bedeutet aber nicht, Mängel zu kaschieren. Dieser Unterschied muss scharf gezogen werden, denn es geht bei der Home-Staging-Methode nicht darum, etwas besser darzustellen als es eigentlich ist. Es geht vielmehr darum, das Gute, das vorhanden ist, hervorzuheben und für alle sichtbar zu machen. Entsprechend sind auch kleine Reparaturen, so sie denn nötig sind, im Home-Staging-Prinzip inbegriffen, z. B. Ausbesserung des Treppengeländers, Auswechseln von beschädigten Türen oder der Austausch beschädigter Bodenfliesen auf der Terrasse.

Home Staging vorher nachher
Garten: Home Staging vorher – nachher von KROß IMMOBILIEN

Die Investition für die Reparatur vor dem Verkauf der Immobilie ist sehr viel geringer als die Preisminderung, die passiert, weil potentielle Käufer derartige „Kleinigkeiten“ als Argument zum Verhandeln nutzen. Ein weiterer Punkt ist das Malern der Wände in einer hellen Farbe. Frisch gestrichene Wände unterstreichen die Sauberkeit, die die Immobilie durch die Grundreinigung erfährt. Und die helle Farbe ist wichtig, um ein strahlendes Umfeld zu schaffen, damit die Räume auch genauso groß wirken, wie sie sind. Home Staging kann im Grunde auch ein neuer Rollrasen bedeuten, wenn der vorhandene ausgebrannt ist.

Grundreinigung der Immobilie

Fenster öffnen
Fenster öffnen

Bevor die Möbel ausgewählt und Dekorationen gesetzt werden, sollte die Immobilie nach den Reparaturen noch einmal grundgereinigt werden. Dazu gehört auch das Putzen der Fenster, das Rechen des Gartens und das Fegen des Wegs bis zum Hauseingang. Schließlich gibt’s für den ersten Eindruck keine zweite Chance und schon der Weg zur Immobilie setzt sich in der Erinnerung fest. Wichtig ist auch das Lüften, vor allem, wenn zuvor Tiere oder Raucher im Haushalt willkommen waren. Der Geruch ist für Menschen, die keine Tiere halten oder rauchen, sofort negativ auffällig, auch wenn man ihn selbst vielleicht nicht mehr so stark wahrnimmt.

Gezielte Möbel & Dekoration auswählen

Jeder Raum hat einen bestimmten Zweck. Daher ist es klug, diesen Zweck auch auf den Bildern für die Immobilien-Anzeige sichtbar zu machen. Dem Essbereich einen Esstisch mit Stühlen oder in der Diele eine Garderobe hinzuzufügen, ist daher kein Hexenwerk. Werden Kinderzimmer geboten, sucht der Home-Staging-Experte neutrale Farben aus, die für jedes Geschlecht gelten können. Das Wohnzimmer mit einer Couch, einem Teppich und der passenden Stehlampe auszustatten, wirkt Wunder. Die richtige Beleuchtung generell ist ein zentraler Punkt beim Re-Design der Räumlichkeiten und für die späteren Bilder. Und auch der Außenbereich ist viel ansprechender, wenn ein fröhlicher Sonnenschirm aufgespannt ist. Es sind gezielt eingesetzte Möglichkeiten der Balance, den Raum nicht zu überfüllen, aber auch nicht leer stehen zu lassen. Sowohl die Räume im Inneren als auch den Raum des Außenbereichs.

Home Staging vorher nachher
Kinderzimmer: Home Staging vorher – nachher von KROß IMMOBILIEN

Kostenlose Checkliste bei KROß IMMOBILIEN

Bei KROß IMMOBILIEN findet Ihr natürlich sehr viel ausführlichere Informationen und mehr Beispielbilder Vorher-Nachher fürs Home Staging. Ebenfalls bietet das Immobilien-Maklerbüro in Freiburg eine ausführliche, kostenlose Checkliste für all jene an, die Ihre eigene Immobilie einmal prüfen möchten, um sie fürs Home Staging vorzubereiten.

Home Staging bei noch bewohnten Immobilien – Geht das?

Aufräumen und aussortieren Innen wie Außen
Aufräumen & aussortieren im Innen- und Außenbereich

Auch bei noch bewohnten Immobilien ist Home Staging möglich. Hier wird für Bilder und Besichtigungen schlichtweg das rausgenommen, das allzu persönlich ist und viel zu überfüllt wirkt. Schränke werden geschlossen, Bügelwäsche verschwindet, das Frühstücksgeschirr steht abgewaschen im Schrank, Mülleimer sind geleert und Rückstände auf Tiere oder Raucherhaushalt werden tunlichst vermieden. Wichtig sind die Ordentlichkeit, eine Übersichtlichkeit und ein helles, sauberes Ambiente, das trotz der bewohnten Einrichtung angenehm wirkt. Niemand darf sich peinlich berührt oder wie ein Eindringling fühlen. Auch werden notwendige Reparaturen ausgeführt, auch wenn noch Mieter oder die Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen. Ebenso hilfreich ist, Dinge aus z. B. dem Garten zu entfernen, die dort nicht hingehören, wie das erste Auto aus den 1960ern 😉 Erfahrene Home-Staging-Spezialisten wie bei KROß IMMOBILIEN können Euch hierbei die besten Tipps geben und packen auch gerne selbst mit an.

Und was kostet Home Staging, wenn schon so viel Arbeit drinsteckt?

Die Kosten fürs Home Staging sind wahrlich so unterschiedlich wie Tag und Nacht. Manche Immobilien-Makler bieten Gesamtpakete, andere berechnen prozentual auf den Verkaufspreis. KROß IMMOBILIEN bietet Home Staging komplett kostenlos an, wenn sie einen qualifizierten Makleralleinauftrag erhalten. Dann müssen lediglich Reparaturkosten selbst getragen werden, doch diese werden vorab abgesprochen. Außerdem verfügt das Makler-Büro über ein Stammnetzwerk von Handwerkern und Hausmeistern, die die Arbeiten zu einem fairen Preis professionell erledigen. In jedem Fall stellt KROß IMMOBILIEN alle Möbel und Dekorationen, sodass Ihr Euch darum nicht kümmern müsst. Ebenso wenig wie um die professionellen Photographien, den 360-Grad-Rundgang oder die Drohnenaufnahmen, die alle vom Makler-Büro kostenfrei organisiert werden.

Home Staging bei KROß IMMOBILIEN Freiburg

Fazit: Die Home-Staging-Methode wirkt!

Ich war schon bei der ersten Recherche zum Home Staging wirklich begeistert von diesem Prinzip. Vielleicht liegt es auch daran, dass ich schon immer ein Fable für Einrichtung hatte und meine Ausbildung deswegen bei IKEA absolvierte. Home Staging jedenfalls gibt es schon seit den 1970er Jahren. Es war die Immobilien-Maklerin Barb Schwarz, die das Prinzip als erste anwandte, bevor es zu einem internationalen Erfolgskonzept avancierte.

Mich wundert ernsthaft, dass deutsche Immobilien-Makler Home Staging nicht flächendeckend anwenden. Seit ich mich näher mit der Thematik beschäftigte, käme für mich kein Immobilien-Makler mehr in Frage, der dieses Prinzip der Verkaufsförderung von Immobilien nicht anwendet, nur weil es ihm zu viel Aufwand ist. Auch finde ich horrende Preise fehl am Platz, denn der Immobilien-Makler verdient seine Brötchen schließlich am schnellen und gewinnbringenden Verkauf der Immobilie. Es ist aus meiner Sicht also sein Job, aber dass es nicht zum deutschen Standard-Service gehört, hat auch sein Gutes. So kann ich als Laie leichter erkennen, welcher Immobilien-Makler für mich die beste Wahl ist, weil er sich richtig ins Zeug legt. Danke, dass es uns dann doch so einfach gemacht wird 😉


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Gastbeitrag bei Silberpapier veröffentlichen

Möchtet Ihr ebenfalls einen Gastartikel in meinem Blog veröffentlichen, dann könnt Ihr diesen gerne einreichen. Diesen hier habe ich für KROß IMMOBILIEN selbst verfasst, weil ich Euch gerne von mir selbst aus übers Home Staging berichten will, wie sicherlich ersichtlich geworden ist. Aber es ist natürlich möglich, dass Ihr Euren eigenen Text schreibt oder einen Text bei mir für diese Seite in Auftrag gebt, der nicht aus „meiner Sicht“ geschrieben ist. Diese Sichtweise übernehme ich nur, wenn ich wirklich eigene Erfahrungen, eine eigene Meinung oder persönliche Interessen beizutragen habe. Die Kriterien für einen von Euch geschriebenen Gastbeitrag findet Ihr hier. Bei Fragen schreibt mich einfach an!

Ein Gedanke zu “Home Staging – Immobilien-Marketing mit Stil”

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